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法巴银行伦敦购房攻略:租金回报最高5%

作者: 宜昌房产资讯网 更新时间: 2020年05月31日 14:37:34 游览量: 182

简述:

刘振盛安德鲁·克鲁尚(AndrewCruickshank)是法国巴黎银行集团房地产公司(下称“法巴房地产公司”)国际投资部资深高级总

  安德鲁·克鲁尚(Andrew Cruickshank)是法国巴黎银行集团房地产公司(下称“法巴房地产公司”)国际投资部资深高级总监,长期驻扎在伦敦。最近他们的团队帮助两位分别来自香港、泰国曼谷的超高净值投资者,完成在伦敦购房置业投资。

  这两位投资者选择在伦敦核心区域购买商业地产物业。香港投资者看中的是市价1亿英镑的项目;曼谷投资者购买的商业物业项目价值6000万英镑,占地面积5000平米,租金回报率在4.5%。

  法巴房地产公司给他们提供的一站式服务包括:了解投资者需求和对伦敦熟悉程度、实地踩盘、出具评估报告、联系律所、税务等。完成交易后,还帮他们管理物业。

  安德鲁向21世纪经济报道记者说,伦敦的房贷市场很发达,个人投资者购买优质资产通常只需首付3-4成,就也很容易申请到贷款。最近一两年,他还明显感觉到,中国内地投资者正成为伦敦楼市需求的重要力量,但绝大多数个人投资者都喜欢选择住宅项目。

  2013年,包括中国在内的国际投资者占海外投资市场份额的三分之一。这表明除亚洲首富李嘉诚外,法律税务体系透明、成熟的英国楼市也吸引着中国众多高净值人士。不过安德鲁提醒,税务成本、潜在的损失风险仍值得中国投资者警觉。他还强调,选择好的房产以规避风险也非常重要。

  市中心区域回报率4.5%-5%

  安德鲁的团队通过香港、新加坡等地的办公室及巴黎银行总行财富管理部、私人银行部门,与中国内地的个人、机构投资者取得联系。从他多年的观察看,中国内地投资者的兴趣正发生改变。

  之前不少中国人是因为孩子在伦敦读书,才在学校周边购买房子。但目前中国投资者伦敦买房的目的中,投资占比已达50%左右,并且绝大多数个人投资者都喜欢购买住宅项目。这些投资者关心的重点是:位置、配套设施、产品、规格,以及租金和资金的升值空间等。

  不仅是中国的高净值投资者,让安德鲁印象深刻的是,大多数在伦敦的海外购房者都在换口味。之前他们喜欢伦敦地标性、名气大的物业,但现在变得越来越聪明,越来越像伦敦本地投资者,关心物业的升值潜力,愿意冒风险去选择一些中心城区之外的物业。

  区域选择方面,以往都是青睐购买伦敦核心市区项目,但他们现在已经把目光转向市中心以外区域,如国王十字区、斯特拉福区等地,甚至包括伦敦周边城市。

  良好的上涨势头,是伦敦楼市吸引海外投资者的重要原因。目前价格已接近2008年金融风暴前创下的历史最高点,虽然2008年的跌幅曾超过40%。

  安德鲁表示,当地业界认为伦敦房价正处于新上涨周期的开始阶段。一方面英国经济的增长势头比较强劲;另一方面海外投资者资金不断涌进伦敦的住宅、商业项目,包括仓储、购物中心和写字楼等物业。预计未来3-5年,伦敦中心城区的住宅项目仍有上涨潜力,某些项目的涨幅可能达到30%。

  租金回报率方面,以商业地产项目为例,安德鲁说,2008年危机最严重时期,伦敦楼市的租金收入确实出现过问题,但核心区域仍然很坚挺,现在反弹更是强劲。

  临近白金汉宫、邦德街的伦敦西区,甲级写字楼的平均租金是110英镑/平方英尺·年;在摩天大楼林立的市中心,也是银行、律所、保险公司等机构的主要聚集地,平均租金水平在60英镑/平方英尺·年。西区的回报率可达到3.75%,市中心区域在4.5%-5%,低于欧洲大陆的主要城市。西区的空置率为4.2%,市中心区域为5.6%。

  安德鲁分析,对于海外投资者,现在的租金回报率已有吸引力,并且租金仍出现上涨趋势,通常每隔5年业主就可以和租户协商上调。另外伦敦属于净收益率,即租户承担维修等所有费用,业主只需要每个季度上门收租,这与德国、法国的毛收益率有本质差异。

  首付五成,贷款利率3.5%-4%

  上海一位从事海外置业的资深人士告诉21世纪经济报道记者,伦敦发达的房地产金融市场,还可帮助海外投资者放大投资回报。机构投资者到伦敦购买物业,首付比例为50%,其余可向银行、保险公司进行贷款融资。个人投资者也很容易申请到60%-70%的贷款,甚至有的期房项目,购买时首付只需10%,其余都可通过贷款解决。贷款利率在3.5%-4%,贷款期限在2-10年。

  另外,上述人士表示,具体的投资架构设计上,包括中国的海外个人投资者也有优势。大多数可以选择在泽西岛(Jersey)、卢森堡等离岸市场成立SPV工具(即特殊目的机构/公司),再到伦敦买房,好处在于合理避税。